(栄区/戸塚区/港南区/鎌倉/藤沢)中古戸建・中古一戸建てを上手に購入する方法。損をしないために。
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- 中古戸建か新築戸建が良いか迷っている。
- 新築と中古戸建のメリットとデメリットを知りたい。
- 中古戸建のローンや保証を知りたい。
新築と中古戸建どちらを購入するのが良いのでしょうか？大手不動産会社に掲載されている情報よりも不動産から直接もらえる情報の方が早く、不動産と連携していくことで良い物件を手に入れることができるようになります。
このページでは、新築と戸建を比較してどのようなメリットとデメリットがあるのか？を確認するページです。
新築戸建と中古戸建どちらが良いのでしょうか？
家を買う行為というのは、色濃くその人の価値観が出てくるものではないでしょうか？
絶対的な正解はありません。その家を買う行為によって何を達成したいのかによって決まってくるものだと思います。
（もし投資目的であれば、中古一択だと私は思いますが、、、）
居住用となればメリットデメリットがどちらもあります。
新築を買うメリットとデメリット
メリットは、新しいことです。きれいで設備も新しく誰もがあこがれる新築住宅。
感情的にはメリットしかないでしょう。
感情的にはと書いたのは、デメリットとして、住んだその日からその家は対外的に見たら中古住宅になるということです。
通常新築の家には新築プレミアが乗っていますので買ったその日から資産価値は落ちてしまいます。
とはいえ、新築の家には保証がついているものが多く、中古住宅のように何か瑕疵があったりするリスクも極端に少なくなります。
何より、新築の家は気持ちがいいですよね。
中古住宅を買うメリットとデメリット
中古住宅は、何があるかわからないから怖いと仰る方がいらっしゃいます。
確かに隠れた瑕疵がある可能性はありますが、やはり価格的な魅力はあります。
資産的な効率を考えるなら、中古住宅の方が良いことが多いでしょう。
中古住宅を購入する際は、リフォーム費用や修繕費なども念頭に置いておくことが大切です。中古住宅を必要以上に怖がる必要はありませんが、新築に比べたらリスクが高いのは当然です。
特に築が古いものにつてはコンセントが少なかったり、給水管が古くなっていたりと様々な気を付けるポイントがあります。
よくご理解したうえでかしこく買うことが大切です。
※弊社は築古戸建てを買い取ってリフォームして賃貸に出す事業も行っています。
中古戸建てを検討されている方にはリフォームのポイントもお話させていただいています。
中古戸建を買うと、心理的瑕疵が怖いです。どうすれば良いですか？
心理的瑕疵とは、何らかの理由でその物件で人が亡くなっていることを指します。
現在不動産取引において心理的瑕疵のある物件は告知することが義務となっているので案内業者にお聞きになれば良いでしょう。
一般的には、「事故から１０年以内」「事故から代替わり（所有者）が３代以内」が告知義務の対象となっています。
中古戸建を買うタイミングは築何年が良いでしょうか？
建物は築何年では判断できません。構造や管理状態がどうであったかで全く異なるからです。しっかり物件を見ることが大切です。
心配な場合はインスペクションと言って住宅の状態をチェックしてくれるサービスもあるので検討されると良いかもしれません。
インスペクションの手配も弊社で行うことは可能ですので、ご相談ください。
中古戸建の維持費は新築よりも高いと聞きました、実際はどうですか？
新築は、基本的に最初の１０年くらいはほとんど修繕費などはかからないことが多いです。しかし中古住宅は、外壁塗装が必要になったり、水回りに問題が起きたりすることもある為維持費は新築よりかかる可能性があります。
それも含めての価格なので、しっかり建物の状態を見極めて購入されると良いでしょう。状態によって価格交渉をすることも出来るかもしれません。
修理費を検討の上、価格交渉をするのが一般的のようです。固定資産税は新築より低い傾向にあるのでバランスが大切になります。
中古戸建の耐震性が心配です。どうやって確認できますか？
耐震基準が変わったのが、昭和５６年６月からです。それ以前の建物の場合は、新耐震基準を満たしていない可能性はあります。
気になる方は耐震診断なども検討されると良いと思います。
どの耐震基準で建てられているかは大切な判断基準ですが、地盤や建築業者などによって建物状況は変化します。現況をきちんと診断するのが大切です。
中古戸建の瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、どのくらいあるのでしょうか？
契約の際に定めることになります。３か月、６か月、１年など期限を決めることが多いですが、現況有姿という形で、契約不適合責任は負わないという場合もあります。重要事項説明書・契約書をよく確認してください。
契約不適合責任は、常に発生するものではなく契約によって変化するものです。購入時にしっかりと読む必要があります。記載されている内容だけではなく、記載がないことを見つけることの方が大切かもしれません。
また、瑕疵保険が付帯されている中古戸建もあるので、探すことも可能です。
中古戸建でも住宅ローンは組めますか？住宅ローン減税はありますか？
審査さえ通れば住宅ローンを組むことは可能です。違法建築（容積率や建蔽率などがオーバー）や再建築不可の物件などの場合は、一般的な銀行では借りることが出来ないことが多いのでノンバンク系の銀行に問い合わせる形になるかと思います。
建築物を担保にし、住宅ローンを借りるのが一般的です。審査においてはきちんと支払いが行われるか？が大きな基準となります。これからの収支バランスを考え、ご提案することも可能です。
住宅ローン減税の条件
- 自ら居住すること
- 床面積が５０㎡以上であること
- １９８２年以降に建築された建物であること
- 返済期間が１０年以上であること
- 年収が２０００万以下であること
- 居住した年の前後２年間に「３０００万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」をうけていないこと
中古一戸建てを購入する時に、親からお金を受け取った場合は非課税ですか？
通常親御さんから受け取る場合、贈与税がかかりますが、住宅を購入される場合は、住宅取得資金贈与の特例があり一定の条件を満たせば最大１５００万円まで非課税となります。
特に中古住宅の場合は以下の条件も満たす必要があります。
- 日本国内の住宅であること
- 床面積が４０㎡以上２４０㎡以下
- 耐火建築物は築２５年以内、木造は２０年以内
- 新耐震基準を満たすと証明された住宅
- 購入後、耐震改修工事を行い、贈与を受けた翌年３月１５日までに一定の耐震基準を満たすと証明された住宅
中古戸建の方が、固定資産税は安いのでしょうか？
固定資産税は、土地部分と家屋の部分にかかってきます。
家屋の部分は、固定資産税評価額が、築年数による減額率を乗じて算出されるため築年数と共に安くなっていきます。地域にもよりますが通常木造の戸建では22年で資産価値がなくなると言われています。
新築は一定の期間は固定資産税が減税される措置が取られます。その減税措置がなくなると高くなるので注意が必要です。
まとめ
いつの時代も新築住宅はあこがれの対象です。
新築プレミアがついて少し資金効率的には疑義が生じますが、そこの部分は、夢と安心を買うと考えても良いのかもしれません。
中古住宅はリスクもありますが価格が魅力になる面があります。
修繕費やリフォーム費を考えてかしこく買うことが大切です。
気軽にご相談ください。
アドバイザー
若松貴男
株式会社ビックハート代表
株式会社ビックハートは、栄区で介護施設4拠点、整骨院、不動産会社を運営。介護福祉・身体の状態・不動産という3つの視点から高齢者の生活をサポートしています。
ビックハートとは？
保有資格一覧：宅地建物取引士/柔道整復師/介護支援専門員（ケアマネージャー）/福祉住環境コーディネーター２級/高齢者住み替え支援相談員
許認可：神奈川県知事（1）第30995号