50代60代(中高年)のための住み替え方法。相続対策？リースバックとは？
高齢者の生活に不安がある方へ
「初めての高齢者介護に失敗したくないし、時間やお金を無駄にしてしまうのは困る」高齢者生活に必要な介護認定、デイサービスの選び方、老人ホームの選び方、自宅売却の方法について、「やってはいけないこと」をお伝えするための無料ニュースレターです。
→やってはいけない高齢者生活への対処法の詳細
- 50代60代で住み替えを無理かもしれないけど検討している方
- 50代60代で住宅ローンは組めないと思っている方
- リースバックで自宅の売却を検討されている方
良い家に住みたい。そう思い住み替えを検討されている50代60代の方が増えています。ご両親の介護や責任ある仕事を任される世代であり非常に忙しい時期を迎えています。住みやすい家、安心した家に住むために、住み替えのお金問題について説明します。
リースバックとはどんなサービスですか？
ご自宅を金融機関等に売却して現金化しつつ、売却後も住み続けることが出来るという仕組みです。
住み慣れた自宅で生活を続けることが出来てまとまったお金が入るので嬉々として申し込まれる方も少なくありませんが、すこし注意が必要だと思います。
要注意 リースバックで知っておいて頂きたいこと
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- 家賃の支払いがある
売却した上で住んでいるのですから当然ですが、家賃の支払いが発生します。
更にその家賃は相場より高く設定されていることが多いでしょう。 - 賃貸の期限（定期借家契約）
賃貸の契約の仕方によりますが、期間を定められるケースが多くなっています。
必ず確認してください。 - 売却金額
住み続けながら売却できるというメリットの裏で、売却価格が相場よりもかなり低くなってしまうケースが多いようです。
その他トラブルになるケース
- 一時的な資金を得るために後で買い戻せば良いと考えて売却したが、買い戻し金額が高くて買戻しが出来なかった
- 賃貸契約なのに修繕費は自分で出さなければならない契約だった
- 定期借家契約をしてしまい更新を断られた
ネガティブなご説明が多くなってしまいましたが、リースバック契約はお金が必要だけど、今の家に住み続けたいという思いが強い方が、ある程度の損とリスクを負ったうえで行う契約だ私は思います。経済効率的に考えたらあまり得策ではないと思います。
今の家に住み続けたいという感情的な部分を埋めるために、どのようなリスクをとるのか、十分知ったうえで検討する必要があるのではないでしょうか。
50代と60代で住宅ローンを組む時の違いはありますか？
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５０～６０代の方もローンを組んで住宅を購入するというケースはめずらしくありません。しかし、４０代までのローンの組み方とはかなり状況が変わってくるので、注意が必要です。
多くの銀行で申し込みは６５歳未満、完済が８０歳未満と設定されています。
実際は、収入状況や、健康状態などで、審査するため年齢が６５歳未満だから住宅ローンが組めると安易に考えることは出来ません。
４０代の頃より審査は厳しくなることは念頭に置いてください。
また、昔と違って今は金利が低めに設定されていることも多いので、４０代までは頭金はそこまでたくさん入れなくても良いと思いますが、５０歳以降は頭金を多めに用意しつつ、老後資金も念頭において計画的に進めていくことが大切です。
「退職金で一括返済しよう」というのは、お客様が自分で仰ったり、または不動産屋のセールストークで聞くことはありますが、私はおすすめできません。
ある程度自己資金が潤沢にある状態でないのであれば、老後資金の不安要素が大きくなってしまいますので、もう一度検討された方が良いかもしれません。
安心と幸せのために家を買うのに、その支払いが自分の首を絞めてしまうということはあってはならないと思います。
ネガティブなことをお話ししましたが、老後資金計画に問題がなければローンを利用するのも良いと思います。
その際、年齢を重ねるごとに審査には不利に働いてしまいますのでなるべく早いうちに検討することをお勧めします。
なるべく定年までに完済の計画の方が審査に通りやすくなりますが、難しい場合は、親子ローン、フラット２０、なども検討すると良いでしょう。
フラット２０は、団体信用生命保険が任意加入の為、健康状態に不安があっても審査が通る可能性があります。
住み替えは早い方が良い理由はありますか？
住み替えはなるべく早期から考えた方が、選択肢は増えると思います。
資金の面で考えると、年齢を重ねるごとにローン審査が厳しくなります
また、住環境の変化というのはストレスに感じる方もいらっしゃいます。
元気なうちに住み替えて、住環境に慣れたり、周囲の住人と交流を持つことが、その後の生活の安心につながり、活動のためのエネルギーに充てることができます。
住み替えが相続対策になると聞きました、どうしてですか？
広い家を相続すると、相続税が高くなります。例えばマンションなどに住み替えをした場合、同規模の生活空間を確保するものだったとしても、土地自体は自分の保有している部屋の広さになりますので、相続税は安くなります。
また、現金資産で持っているよりも、不動産として資産を持っていた方が、相続税評価額は低くなります。その不動産が賃貸用の物件であればそこからさらに減免措置などもある為、実は、不動産投資を相続税対策にする方も少なくありません。
ビックハートに依頼するメリットは何ですか？
弊社は、介護福祉事業を行う福祉系不動産会社です。
高齢者の生活や、年齢を重ねるごとにどのような変化が出てきて、どのような問題が出てくるのかという経験値を持っているところが普通の不動産会社にはない点だと思っています。
「ただ不動産を紹介して、買っていただくだけ」ではなく、お客様の未来を想像して、一人一人に寄り添う姿勢を大切にしています。
資金計画に無理がある場合は残念ながら別の選択肢をお話しするかもしれません。
しっかりお話を聞かせて頂いて、安心の不動産取引を実現します。
アドバイザー
若松貴男
株式会社ビックハート代表
株式会社ビックハートは、栄区で介護施設4拠点、整骨院、不動産会社を運営。介護福祉・身体の状態・不動産という3つの視点から高齢者の生活をサポートしています。
ビックハートとは？
保有資格一覧：宅地建物取引士/柔道整復師/介護支援専門員（ケアマネージャー）/福祉住環境コーディネーター２級/高齢者住み替え支援相談員
許認可：神奈川県知事（1）第30995号