住み替えの良いタイミングは？住み替え制度？売り先行と買い先行どっちが有利？ダブルローンは大丈夫？
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- 住み替えのスムーズな方法を知りたい。
- 住宅ローンが残っているけど、住み替えをしたい時どうすれば良い？
- 物件を売る方が先？買う方が先？その注意点は？
不動産を購入と不動産を売却を同時に行う必要がある住み替えですが、様々な注意点が存在します。売却を先にしてしまうと住む場所を考えないといけません。購入を先にしてしまうと、ダブルローンを支払う必要が出てくる可能性もあります。良い物件と巡り合うとすぐに住み替えをしたくなるもの。では、どのようなプランを立てればスムーズな住み替えができるようになるのでしょうか？
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居住しながら住み替えは難しいでしょうか？
居住中の物件をエンドユーザー（通常の住むことを目的としている方）に向けて売却しようとすると、退居した後の物件を売るよりも難易度は少し上がる傾向にあります。
居住中ですと、どうしても生活感が出てしまうということもありますし、内見に至るまでのハードルも少し高くなってしまいます。
そういう場合は、業者に売却するという手段が一般的です。少し売却金額が低くなってしまうというデメリットもありますが、住み替えの流れはかなりスムーズになります。
なかなか売却が決まらない期間のストレスなどを考えるとメリットも大きいかもしれません。
どちらにしても、住宅ローン残高や、物件の需要なども考慮しながら売却の方法を考えていく必要があるでしょう。
住宅ローンが残ったまま、住み替えるにはどんな方法がありますか？
まず残債を調べる必要があります。住宅ローンが残っていて、ご自宅に抵当権が残っている場合は、残債を支払って、抵当権（銀行等が担保として設定している権利）を外さなければ売却することが出来ません。
キャッシュで支払ってローンを解消しても良いのですが、高額になる事が多い為、売却資金を残債の支払いに充てることがほとんどです。
もし、売却金額がローン残債よりも低い場合は、自己資金をプラスして支払う必要がありますので注意が必要です。
このように、ローンを解消してから住み替えをすることが多いですが、ダブルローンで住み替え先を購入するという選択肢もあります。
ダブルローンは大丈夫でしょうか？
自宅の売却を済ませる前に、自宅のローンを残したまま、住み替え先のローンを組むことをダブルローンといいます。
自宅の売却前に、住み替え先に転居することで、空室状態で売却を進めることが出来るというメリットがあります。一方で支払いが一時的であれ二重になってしまうというデメリットがあります。
ダブルローンを検討する場合は、しっかりとした資金計画をしましょう。
また、そもそも金融機関での審査が通るかどうかという懸念点もあります。
資金計画と、住み替え前の自宅の売却計画などしっかりと準備をしたうえで話をすすめていくことが大切です。
売り先行の住み替えの注意点
売り先行の場合、売却が決まってから引き渡し日までに、新居の購入と転居を済ませる必要があります。
どうしても購入転居が間に合わなかった場合は、賃貸に一時入居したり、契約内容にもよりますが手付解除（手付金で受け取った金額の2倍を支払う）することになります。
新居の購入から転居までの計画をしっかり立てることが重要です。
出来る事なら引き渡し期間を長めに設定してもらうことも検討すると良いでしょう。
買い先行の住み替えの注意点
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先に転居先を購入する場合は、売却の見通しをしっかり把握することが大切です。
売却がうまくいかなかった場合、ダブルローンになってしまう可能性もあるので資金的な計画もしっかりしましょう。
不安な場合は、業者買い取りも一つの手段です。事前に打診してリスクを回避していく工夫も必要なことです。
マンションの資産価値と戸建の資産価値で、年数に応じた違いはありますか？
一般的にマンションの方が耐用年数が長く、戸建ての方が耐用年数が短くなります。戸建ては、耐用年数が過ぎても土地の価値は残るので、建て替えるなど利用価値があります。
マンションの場合は、利便性に大きく左右されるという傾向にあります。駅が近い、スーパーが近い、商業施設が近いなどが挙げられます。
買い替え特約とは何でしょうか？
自宅を売却する前に、住み替え先を先に購入する際、自宅をあらかじめ決めておいた期間内に、一定の金額以上で売却できなかった場合に購入契約を白紙撤回できるというものです。
売り主にとっては不利となる為、この特約をつけてもらえることは限定的ですが、可能であれば買主にとっては大変ありがたいものになります。ただ人気の物件となっていたり、不動会社ができるだけ早く売買を成立させたいなどがあり、特約の適用は難しいかもしれません。
住み替えローンを使うと費用が抑えらえるのは本当でしょうか？
金融機関は限られますが、住み替えローン（買い替えローン）というものがあります。
自宅の売却前に、住み替え先の購入を行うことが出来る為スケジュール設定がしやすくなるというメリットはあります。
しかし、審査がとても厳しく金利も通常の住宅ローンに比べると高くなるため、注意が必要です。
金融機関に相談することも大切ですが、先に信頼のおけるローンに強い不動産会社に問い合わせをすると良いでしょう。
まとめ
買い先行でいくのか、売り先行でいくのか、居住中のまま売却を進めていくのか、一時的に賃貸などを利用するのか、エンドユーザーに売却をかけるのか、業者に売却していくのか、選択肢が多すぎてめんどくさくなってしまい、二の足を踏んでいるという方も少なくないのではないでしょうか？
一人一人の状況によって、対策も異なります。スケジュールや資金計画など慎重に進めていく必要があるでしょう。
しかし、しっかりポイントを押さえていけばそこまで不可能なことではありません。スムーズな住み替えをするためにも、信頼できてよく話を聞いてくれる不動産屋さんを選定することが大切です。その際に弊社を選んでいただけたら光栄です。
アドバイザー
若松貴男
株式会社ビックハート代表
株式会社ビックハートは、栄区で介護施設4拠点、整骨院、不動産会社を運営。介護福祉・身体の状態・不動産という3つの視点から高齢者の生活をサポートしています。
ビックハートとは？
保有資格一覧：宅地建物取引士/柔道整復師/介護支援専門員（ケアマネージャー）/福祉住環境コーディネーター２級/高齢者住み替え支援相談員
許認可：神奈川県知事（1）第30995号