• 実家の空き家をどうにかしたいと思っている。
• 空き家を有効に活用するにはどうしたらよい？
• 空き家を放置するとどうなる？

ご自身の実家が空き家になると、税金や維持費などで、相続人である親族に思わぬ負担がのしかかってくることがあります。
空き家を有効に活用し、できるだけ負担を減らすためにはどうしたらよいのでしょうか？このページでは、実家や親族の家が空き家になった時の対策をお伝えします。

空き家で儲けることはできる？注意点は？

空き家を資産として生かすためには、賃貸に出して家賃収入を得るという方法もあります。しかし、大家さんになろうとおもったら、問題が山積みの場合が多いです。

賃貸付けや管理が大変だったり、そもそも貸すためにはリフォームやホームクリーニングをかけなければならなかったりと思わぬ出費が発生します。また、賃貸に出すことは、得なのか？という視点で考える必要があります。

不動産投資には『利回り』という考え方がありますが、もし売却したとして得られるキャッシュを投資して、利回りがどれぐらいなのかを考えてみると良いと思います。表面利回りと実質利回りという考え方があります。

現実として実家で良い利回りを出せるというケースはほとんどありません。

不動産投資をしたいのであれば売却して、そのキャッシュで利回りの良い物件を購入する方が良いかもしれません。

空き家を貸すことはできる？注意点は？

空き家を賃貸に出して賃貸収入を得ようというご相談を受けることがあります。ご実家を賃貸に出す場合には次の５点を考えてみるとよいでしょう。

①固定資産税

固定資産税の納税通知書や役所に出向いて固定資産評価証明書を取得して調べることが可能です。

②リフォーム代とクリーニング代

長年使ってきた実家をリフォームなしで賃貸をつけることは難しいでしょう。
フローリングや壁紙などの表層のリフォームで済めばまだ良いですが、水回りや配管まできれいにしようとするとかなり高額な資金が必要になってきます。

③周辺の賃貸相場

周辺の賃貸相場を調べるとだいたいの家賃設定が見えてきます。その家賃でリフォーム代がまかなえるのか、その他費用を計算すると収支はどうなるのか？を考えましょう。

④利回り

（想定月家賃×１２）÷（推定売却額＋推定リフォーム費用）で考えてみてください。

実家を賃貸に出すならこの数字が０．１前後は欲しいところです。
０．１は利回り１０パーセントということです。実際この数値に近づくのは難しいかもしれません。

⑤賃貸付け・管理

ご自身で賃貸付けから管理までというのは難しいので実際は不動産会社に委託することになると思います。不動産会社は適切な広告を出稿したり、管理契約を結んだりすることでサポートしていきます。（弊社では管理業務は行っていませんが提携業者のご紹介は可能です。）

空き家は更地にしないといけない？注意点は？

古い家の売り方はいくつもやり方があり、それぞれメリットとデメリットが交錯しています。どれが一番良いとは言い切れない部分があるので状況に合わせた選択が必要となります。売却のタイミングに合わせて適切な処理を行なっていく必要があります。

更地にするメリット

1. 用途の幅が広がり購入対象者が増える可能性がある
2. 建物所有のリスクがなくなる（売却先への瑕疵担保責任や災害などで周囲に迷惑をかける可能性がなくなる）

更地にするデメリット

1. 解体費用がかかる
2. 固定資産税などが高くなる（なかなか売却できないと負担増）

更地にした方が高く売れる場合もありますが、解体費用がかかったり、なかなか売れなかったときに固定資産税の負担がかかったりと、リスクも少なくありません。

古屋付き土地として一般に売り出すか、業者買い取りしてもらうか、はたまたリフォームして売り出すかなど状況に合わせた判断が必要になってきます。売り出しにはもちろんコストがかかります。そのコストを引き算してどの方法を取るべきか？を検討する必要があります。

空き家を解体するためには？どんな手順が必要？許可は？

空き家を解体したいというご相談もよく頂きます。空き家の解体を考えた時にまずチェックして頂きたいのは、補助金が使えるかどうかです。

実は空き家の解体には補助金が出ることがあります。主体は各市町村になります。

条件に当てはまれば補助金をもらうことが出来ます。例えばこのような補助金があります。

『参考』横浜市の補助金
住宅除却補助制度　横浜市 (yokohama.lg.jp)

こちらを参考にして頂くと良いと思います。

デメリットは、期間がかかってしまうことですが、もし補助金がでるようならうれしいですよね。気になる方は各市町村のホームページをチェックして実際に問い合わせてみると良いかもしれません。

空き家の固定資産税は？更地だと高い？

更地にすると固定資産税があがるというのは意外と知らない方が多いかもしれません。

家が建っていると住宅用地の減税免除がかかります。
ちなみに、店舗やオフィスビル、駐車場なども固定資産税の免除は受けられません。少し脱線しますが、土地を駐車場にしようとしたときにネックになるのがこの制度です。

細かい計算は省きますが、居住用の家が建っている状態か更地かで固定資産税が、３～４倍も違ってきます。更地にした土地は建物がある場合と比較すると固定資産税は最大６倍、都市計画税は３倍となります。

とはいえ、災害などのトラブルを考えると仕方のない場合もありますね。

更地にするのか、家を残しておくのか、悩ましいところなのでここで立ち止まって空き家のまま放置してしまうというケースも少なくありません。しっかり出口をどうするのか考えましょう。

空き家のままにしているのはダメですか？

２０１６年に空き家特措法が施行されました。

この法律は、ざっくりいうと空き家のまま放置していると特定空き家に指定して、固定資産税の免除をなくして、それでも放置するなら強制的に解体してその費用を持ち主に請求しますよというものです。また、近年、管理不全空き家に指定されると同様な処理を要求される場合があると発表されています。

居住用の住宅が建っている場合、固定資産税の減税免除があります。更地にするとこれがなくなり、３～４倍の固定資産税がかかります。

だから解体しないでとりあえず残しておこうとされる方も多いのですが、特定空き家や管理不全空き家に指定されるとこの減税免除がなくなります。

さらに、警告などを無視して危険な状態のまま放置してしまうと強制的に解体という運びになります。

通常ご自分で解体を頼むより高額になってしまうので空き家をそのまま放置するというのは本当にリスクが高いことですね。

不動産を売却すると税金はどれくらいかかりますか？

不動産の売却時にどれだけ税金がかかるのかはとても気になるところですね。

相談もとても多く頂きます。税金はとても複雑な計算になります。詳細は税理士さんの出番になりますのでここではイメージだけつかんで頂ければと思います。

また今回は、ご自身または親族が居住していた不動産の売却のお話です。

『税金の計算』
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－３０００万円（特別控除額）
という計算になります。

この金額に所得税と住民税がかかることになります。

譲渡価額はいくらで売れたのか。取得費はいくらで購入して、費用はどれだけかかったのか。譲渡費用は、仲介手数料や登記費用など売却にかかったお金です。

通常は３０００万円特別控除があるのでそこまで負担にならないケースが多いですが、この控除は不動産を相続した場合には、１億円以下で、旧耐震の建物であることや、空き家になってから３年以内の売却に限られるなど使える条件が厳しくなるのでご注意ください。

また、３０００万円特別控除は、必ず確定申告が必要になるのでご注意ください。

個別ケースについて弊社顧問税理士をご紹介することも可能です。

まとめ

これまで大切にされてきたご実家を親御さんが退去された後、どのようにするのか？困ることもあるかと思います。

お一人お一人の状況によってご提案できる内容が異なります。空き家を相続し、空き家をどのように有効に活用すれば良いのか？最適なご提案ができればと思います。