空き家をリフォーム/リノベーションする注意点。利回り計算・補助金・減税・ローン・耐震補強など。
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- 空き家をリフォームするのにかかる費用は？
- 空き家のリフォームに補助金が出るって本当？
- 空き家を耐震補強すると有利になる？
ぼろぼろの空き家を有効活用するために、リフォームを検討されているのかもしれません。新築同様までにリフォームすると非常に高額となってしまうケースもあります。収益物件にしたいけど、どこまでやったらよいかわからない。自宅で介護をするとしたらどこまでリノベーションしたらよいかわからない、そんな方のために、情報をお伝えするページです。
空き家のリフォームに補助金はどんなものがありますか？
要配慮者（低所得世帯や高齢者）を受け入れることを条件に、一戸につき最大１００万円のリフォーム費用が出るというものがあります。
しかし、かなり厳しい条件が課されている為利用を検討する際はよく内容を確かめて頂く必要があります。
空き家のリフォームで、ローンはどんなものがありますか？注意点はありますか？
無担保で借りれるもの、担保を入れて借りれるもの、カードローン、住宅金融支援機構などがあります。
リフォームにかける金額や、施主の属性などを考慮して検討していきます。
担保価値や属性によって金利も変わってくるので詳しくは金融機関にお問合せ下さい。弊社提携金融機関にも相談可能です。
空き家をリフォームして賃貸に出す時に、リフォームすべき箇所はありますか？
建物の状態によりますが、多くの空き家は築が古くなっている場合が多いでしょう。表層のリフォームばかりに目が行きがちですが、給水管や電気系統などのリフォームをしておくと長期的に見てトラブルを防ぐことが出来ると思います。また、外壁や屋根などの老朽化は雨漏りにつながる恐れがあります。
築が古くなってきている家では、水回りの交換が必要になる事が多い傾向にあります。お風呂がタイル張りで作られたものの場合、見た目はきれいでも湿気や水漏れで躯体部分に問題が起きていることもあります。
後々トラブルにならないように長期的な目線で見ることが大切です。
空き家のリフォームにどこまでお金をかけて良いかわからないのですが、何か基準はありますか？
ご自身で住むのであれば予算と相談して、必要なところをやるということで良いと思いますが、賃貸で出すとなると難しい問題です。
あまりかけすぎてしまっても家賃に乗せることが出来るとは限りません。
かといって、借主さんに迷惑がかかるような状態では賃貸に出せないので、周辺の家賃相場を調べたうえで適正な範囲を決める必要があると思います。
適正な範囲を逸脱してリフォームをかけなければ賃貸に出せないようであれば、そもそも賃貸には向かないので売却を検討していく方が賢明です。
この判断はなかなか難しいところですのでご相談頂ければ調査をしに伺います。
1981年6月より前の古い建築基準法で建てられた家のリフォームで気をつけることはありますか？
１９８１年６月に耐震基準の見直しが行われました。それ以前に建てられた家が必ずしも耐震基準を満たさないというわけではありませんが、注意は必要です。
耐震診断などを行い、必要であれば耐震工事を検討することを視野に入れても良いかもしれません。
古い家をリフォームして耐震補強することはできますか？
耐震補強できないということは私の知る限りではありません。しかし耐震補強しても基準まで届かないというケースはあります。
古い家ほど費用もかかる傾向にあり、下手をすると建て替え費用より高い見積もりが出ることもあります。そうなると建て替えてしまった方が良いという可能性も出てきます。
とはいえ、新築で戸建てを建てて賃貸に出すというのは利回りとして合わなくなってきてしまうでしょう。
土地の大きさや用途地域に応じて違った土地活用が考えられることもありますので、広い視野をもって検討していくことが必要です。
リフォームする時の必要な箇所を調べてもらうことはできますか？インスペクションの費用はどのくらいですか？
リフォーム会社に問い合わせれば調べて提案してもらうことも可能です。弊社の提携業者を紹介することも出来ますのでご相談ください。
インスペクションとは、建物状況調査のことで、雨漏りや白アリなど建物の状態を調査するものです、通常５万円前後の費用になります。
空き家にかかわらず、自宅介護をする時に必要なリフォームはどんなものがありますか？
まずは、被介護者の状態と生活動線をしっかり把握することが必要です。手摺の設置やバリアフリー等へのリフォームを検討していくことになります。
自宅での活動が落ちることは高齢者の筋力低下につながり要介護状態の悪化となります。介護保険を利用することが出来るものもありますので積極的に利用されると良いでしょう。
リフォーム後に入居してもらうまでに、かかる費用などはありますか？
賃貸に出してから入居者が決まるまでの期間は、その建物の需要によって大きく変わってきます。一概に語ることは出来ませんのでぜひリフォーム前にご相談ください。しっかりと戦略を練ることが大切です。
入居してもらうまでにかかる費用は特別な広告をしてもらうとかかることもありますが、通常はかかりません。
ただし固定資産税は入居後もかかります。
まとめ
中古住宅を賃貸向けにリフォームするにはコツがあります。
建物の状態やどの層に貸し出そうとしていて、賃料はどれぐらい頂けるのかによって導き出す必要があります。
やみくもに費用をかけても回収するまでに時間がかかりすぎるのでは問題です。
しっかり直すところとそのまま生かすところの見極めが大切になってきますので、ご相談頂ければと思います。
アドバイザー
若松貴男
株式会社ビックハート代表
株式会社ビックハートは、栄区で介護施設4拠点、整骨院、不動産会社を運営。介護福祉・身体の状態・不動産という3つの視点から高齢者の生活をサポートしています。
ビックハートとは？
保有資格一覧：宅地建物取引士/柔道整復師/介護支援専門員（ケアマネージャー）/福祉住環境コーディネーター２級/高齢者住み替え支援相談員
許認可：神奈川県知事（1）第30995号