相続不動産を売却する時の税金。確定申告は必要？控除や特例を受けるためには？
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- 相続した不動産を売却する時の税金を知りたい。
- 相続した不動産の税金を押させる方法を知りたい。
- 不動産の買い替え特例について知りたい。
相続した大切な不動産をできるだけ手間なくコストをかけずに売却したい時に必要な知識として、税金があります。税金は時として知識がないと控除や特例を受けられないことがあります。このページでは、相続不動産の売却にかかる税金と特例についてお伝えするものです。
相続した不動産を売却する時の税金の種類は？
まず売却する前に相続した時点で、不動産・金融資産などの合計が、
三千万円＋相続人の数×６００万以上あった場合には相続税が課税されます。
そこから、不動産を売却する際には以下の税金がかかります。
登録免許税
抵当権などがついている場合には抵当権抹消登記をする際にかかります。通常一筆の土地の抵当権を抹消するのに１０００円です。
所有権移転登記についての登録免許税は買主の負担になります。
印紙税
契約書に貼り付けることで納税する税金で、契約書に記載された金額によって必要な収入印紙が変わります。取引金額が１０００万円を超え５０００万円までの場合
現在軽減税率もあるので１万円となります。
譲渡所得税
不動産を売却した時に利益が出た場合に払う税金のことです。
下記の計算式から譲渡所得を出し、一定の税率をかけて算出します。
売却金額ー取得費（購入時価格＋購入時費用－減価償却費）
この金額がプラスになる場合に譲渡所得税がかかりますので、詳細の金額は税理士などに相談すると良いでしょう。
相続不動産の売却にかかる税金を抑えるには？どんな控除の種類がある？概要は？
相続した不動産を売却する際には、控除等が使える可能性があります。
詳しくは税理士等に相談することをおすすめしますが、いくつかご紹介します。
相続財産を譲渡した時の取得費の特例
相続後３年１０か月以内に相続不動産を売却した場合には、相続税額の一部を取得費に加算することが出来ます。
譲渡所得が少なくなるので税金を軽減することが出来ます。
被相続人の居住用財産を売った時の特例（3000万円控除）
相続または寄贈によって取得した被相続人の居住用の不動産を売却した際一定の条件に当てはまれば、譲渡所得の金額から３０００万円を控除することが出来ます。
適用条件
- 昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
居住用の不動産買い替え特例
マイホームを買い替える際に利用できる可能性のある特例です。
売却した家の金額より、新たに購入した家の金額が大きい場合に、譲渡所得の課税を将来に繰り延べることが出来る制度です。ただし、免除ではなく繰り延べなので注意が必要です。
新居を売却する際は、新居の売却で得た譲渡所得に上乗せして計算することになります。後々負担になる事も考えられるのでご注意ください。
適用条件
細かい適用条件があります。
売る際の条件
- 居住年数１０年以上（一月一日を迎えた時点で一年とカウント）
- 転居後３年以内に新居を取得
- 建物と敷地を一緒に売却
- １０年超所有軽減税率の特例や３０００万円特別控除を利用していない
- 取得した不動産が国内であること
- 売却代金が一億円以下
購入条件
- 新居は旧家売却から翌年の１２月３１日までに購入
- 床面積は５０㎡以上５００㎡以下
- 取得日の翌年１２月３１日まで居住しなければならない
- 中古住宅の場合、築２５年以内で新耐震基準に適合する
特定居住用財産の買い替え特例を適用するには、これらの条件をすべて満たし確定申告をしなければなりません。
自動的に適応されるものではないので利用する場合はしっかり準備して申告しましょう。
相続した不動産の売却後の申告は必ずしないといけない？
譲渡所得がプラスになった場合は確定申告が必要になります。
譲渡所得は以下の計算で求めることが出来ます。
譲渡所得＝譲渡収入金額ー（取得費＋譲渡費用）
特例等をつかって譲渡所得を圧縮することが出来る場合がありますので、税理士に相談することをお勧めします。弊社でもご紹介可能です。
賃貸収入がある不動産の相続をする場合はどうなりますか？
相続した不動産が収益物件の場合は、固定資産税評価額から減額措置をうけることが出来ます。相続税対策に収益物件への投資を勧められることがありますがこういった理由がある為です。
相続不動産の税金を計算を手伝って欲しいが、可能ですか？
具体的な計算は、税理士の仕事になりますので弊社で直接行うことは出来ません。
弊社の顧問税理士をご紹介することは可能ですのでご相談ください。
まとめ
相続財産についての税金の制度はとても複雑です。控除や特例などを利用するにしても細かい条件や、申告の仕方などがあり慣れていない方にとってはとても難しい作業になります。
申告に漏れがあった場合は、後で加算された追徴額を払わなければなりません。
また控除や特例など条件に当てはまっていても自ら手続きを踏まなければ、利用することができなくなってしまいます。
税務署に相談にいくか、税理士に相談するようにしましょう。
弊社で税理士のご紹介も可能ですのでご相談ください。
アドバイザー
若松貴男
株式会社ビックハート代表
株式会社ビックハートは、栄区で介護施設4拠点、整骨院、不動産会社を運営。介護福祉・身体の状態・不動産という3つの視点から高齢者の生活をサポートしています。
ビックハートとは？
保有資格一覧：宅地建物取引士/柔道整復師/介護支援専門員（ケアマネージャー）/福祉住環境コーディネーター２級/高齢者住み替え支援相談員
許認可：神奈川県知事（1）第30995号