相続した不動産の評価。相続税を抑えるためにできることは？
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- 相続した不動産の価値を調べたい。
- 相続した不動産の相続税を対策したい。
- 相続した不動産の調査を依頼したい。
不動産を相続すると、この不動産はいくらの価値があるのだろう？とまずは考えると思います。そんな時にきちんとした知識がないと適切な価格での査定とならず、適切な税金の納付あるいは、売買価格とならないこともあります。
このページでは、不動産を相続した時の不動産の評価の方法と相続税を抑えるために考えないといけないことをお伝えします。
不動産の価値はどのようにして決まるのでしょうか？
不動産には５つの価格があるといわれます。
①公示価格
国土交通省が発表する全国の標準値の価格
②基準標準価格
都道府県が発表する基準値の土地価格
③相続税評価額（路線価）
国税庁が定めた相続税や贈与税を算出する基準
④固定資産税評価額
市町村が定める固定資産税や都市計画税などを算出する基準
⑤実勢価格
実際に取引される不動産の価格
の五つです。
このように用途が違いますし、金額も全く違うということがほとんどです。
売却を考える場合の不動産価値
実勢価格を見ていきます。単純な話、不動産の取引される価格は、需要と供給で決まります。
高くても欲しい人がいれば高く売れますし、安くてもいらないという人しかいなければ売れません。
実際に取引される価格（実勢価格）は、近隣の取引事例などからおおまかに決まってきます。
これをエンドユーザーに向けて売るのか、投資家に向けて売るのか、建売業者やマンションのリノベーション業者に売るのかなどで売却金額に違いが出てきます。
相続税を考える場合の不動産価値
相続税評価額を見ていきます。相続税評価額は、路線価方式や、倍率方式で算出していきます。減額できるケースもありますので注意が必要です。
不動産の評価は、賃貸に出している時と出していない時で変化しますか？
相続税という観点では、相続税評価額の評価は低くなります。
土地の上に建物が建っている状態で、賃料を世間相場並みにしているなどの条件はありますので注意してください。
売却することを考えるとケースバイケースですが、売却先が絞られるということは念頭に置くとよいかもしれません。
賃貸付けがされている場合、オーナーチェンジという形で売り出すことになりますので、実需の方が購入しにくいことになります。
路線価方式と倍率方式って何でしょうか？
路線価方式は、国税庁が公表している路線価図を参考に算出するものです。
国税庁のホームページからチェックすることができます。
路線価×対象の土地面積で大まかな金額を出すことが出来ます。
これに、土地の形や接道の状態などで補正をかけて評価額を算出します。
倍率方式は、路線価が設定されていない地域において固定資産税評価額に、国税局が定める一定の倍率をかけることで求めることが出来ます。
土地の評価をさげて相続税を抑えることができるケースがあると聞きました、どんなものがありますか？
相続税を考えるときに、基礎控除をまず念頭においてください。
基礎控除＝３０００万円＋（相続人の数×６００万円）
です。
相続財産がこれを超えたものに対して相続税が発生しますが、相続財産を計算するうえで必要なのが不動産の評価です。
不動産の評価額を出すときは、土地と建物に分けて考えます。
土地は、路線価が設定してある地域は路線価方式で、してない地域は倍率方式で求めます。
建物は、固定資産税評価額となる為、毎年4月頃に送られてくる固定資産税課税明細書（納税通知書）に記載されています。
見当たらない場合は、役所で公課証明を取得すると記載されています。
これらを参考に相続税の評価額を算出していきますが、土地の形がよくなかったり、接道の問題があったり、賃貸に出していたりすると減額することが出来ることがあります。
知らずに申告してしまうと、役所の方から訂正してくれることはありませんので、こういったケースは税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。
相続する可能性がある不動産がある場合は、まず何をしないといけませんか？ 相続人同士での相談でしょうか？
相続人同士相談することはもちろんですが、不動産の調査を行う必要があります。
抵当権が入っていないかどうか、ほかに借り入れ等がないかどうかを調べない事には、相続するのが良いのか、放棄した方が良いのか判断できません。
心配な場合は限定承認という手続きをとると、マイナスの資産が後で発覚した時も慌てずに済むかもしれません。
また出来るだけ建物の管理には気を付けてください。
定期的に換気をするだけでも違いますので、建物の老朽化が進まないようにしてください。
まとめ
急な相続で冷静に対応するということは難しいことかもしれません。
しかし、相続の発生を知ってから３か月以内に態度を決めなければならないという決まりがある以上のんびりもしていられません。
相続に際して、まずプラスの資産とマイナスの資産を明確にすることが大切です。
その金額が、相続税控除額である３０００万円＋（６００万円×相続人の数）
を超えるようであれば相続税が発生することになります。
その際、預金などに表れる額は、そのままの評価になりますが、不動産の評価は、減額できる可能性があります。
相続税が発生するようなケースにおいては、税理士などの専門家に依頼することも検討すると良いでしょう。
アドバイザー
若松貴男
株式会社ビックハート代表
株式会社ビックハートは、栄区で介護施設4拠点、整骨院、不動産会社を運営。介護福祉・身体の状態・不動産という3つの視点から高齢者の生活をサポートしています。
ビックハートとは？
保有資格一覧：宅地建物取引士/柔道整復師/介護支援専門員（ケアマネージャー）/福祉住環境コーディネーター２級/高齢者住み替え支援相談員
許認可：神奈川県知事（1）第30995号