リースバックとリバースモーゲージとは？トラブル多発！デメリットと仕組み
高齢者の生活に不安がある方へ
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- リバースモーゲージを使って老後の生活を楽にしたいと考えている
- リースバックを使って、生活資金を増やそうとしている
- 大手銀行からリバースモーゲージを勧められた
- 近くの不動産会社からリースバックを勧められた
近年、リバースモーゲージやリースバックという言葉を耳にする機会が多くなっていると思います。ウェブ広告やテレビCMなどで、老後も自宅に住み続けるために、ローンの返済を楽にする、一括で生活資金が手に入るなどとてもメリットがあるように聞こえるものが多いです。
高齢者の中には、「制限行為能力者」と言って、契約すると無効になる方も増えています。ただし、一度契約してしまった場合はその契約を無効にするために多くの手続きが必要になる場合が多いです。できれば、「満足のいかない契約」をする前にストップすることが大切です。身分証明書や印鑑などがなくても、不動産契約は可能な場合があります。その後、裁判費用や多額の違約金を請求される場合もあるようです。
このページでは、リースバックとリバースモーゲージのデメリットとメリットについてお伝えします。もちろん、すべてのリースバック、リバースモーゲージ業者が悪いということはありません。しっかりと満足のいく契約となることが最重要です。
リースバックとは何ですか？
自宅をリースバック業者に売却した後に、家賃を払いながら住み続けることが出来るという仕組みです。
リバースモーゲージとは何ですか？
自宅を担保にお金を借り入れる仕組みです。毎月借り入れた金額に利息だけを払い、亡くなった際にまとめて借入金を返済するという仕組みです。
リースバックとリバースモーゲージの違いは何ですか？
どちらも契約後自宅に住み続けることが出来るという共通点がありますが、リースバックは、自宅を売却して売却資金を得た後であるのに対して、リバースモーゲージは、自宅を担保にして毎月お金を借り入れながらという違いがあります。
リースバックのメリットとデメリットは何でしょうか？
高齢者の住み替えをお手伝いしていると、どうしても住み慣れた自宅に住み続けたいというご要望を持っていることが非常に多い印象を持ちます。
まとまった老後資金を得て、住み続けたいという感情的な部分を満たすことが出来る点がメリットだと思います。
しかし、経済効率的には非常に厳しい面があることを承知しておく必要があると思います。
自宅の買い取り金額は、実勢価格の６０～７０％になることが多く、家賃も周辺相場よりも高く設定されることがほとんどです。
リバースモーゲージのメリットとデメリットはなんでしょうか？
リースバックと同様住み慣れた家に住み続けることが出来るというメリットがあります。リースバックと違い、まとまったお金が一度に入るわけではなく、毎月借り入れたお金が入金されるという仕組みなのでお金の管理がしやすいと感じる方もいるかもしれません。
しかし、借り入れできる金額は実勢価格の５０パーセント前後に抑えられることが多く、金利の上下、不動産価値の変動によって借り入れできる金額が途中で変更になるリスクがあるなど不安定な要素があることを考慮する必要があります。
また、長生きして借入限度を超えてしまうような場合は、不動産を手放して住み替えなければならないというケースもあります。
リースバックで買い戻せると言いますが大丈夫でしょうか？
リースバックで一度売却しても後で買い戻すことも可能だという話をよく聞きますが、買い戻すことは可能です。
しかし買戻しの金額は、売却した時の金額と同じではありません。
売却金額の３０パーセント前後上乗せになることが多くなります。
リースバックで老後の生活費の足しにしたいです。可能でしょうか？
短期的に見れば資金も手に入り老後の生活は一時的に楽になったように感じると思います。ただ、長生きしてしまった場合という言い方はおかしいですが、長期的な視点で見ると経済的な破綻のリスクは否めません。慎重な検討が必要になるでしょう。
残りの住宅ローンを完済させるために、リースバックは有効でしょうか？
リースバックは、どうしても買い取り金額が低くなってしまうため住宅ローンを完済させることだけが目的であればあまり有効な手段とは言えないかもしれません。
住宅ローンが生活の重しになってしまう場合は、早い段階で通常の売却を進めてダウンサイズした家に住み替えるか、賃貸などの選択もあります。ご自宅の資産価値、住宅ローンの残債、預貯金、年金などを把握してよい選択を模索していくことが大切です。
リースバックで家賃を支払うようになるようですが、大丈夫でしょうか？
相場より高い家賃に設定されるケースがほとんどです。
長期的な資金計画を前提にして、短期的な資金を得る為だけに選択することは避けてください。
リースバックにすれば、ずっと住み続けられますか？「定期借家契約」とは何ですか？
定期借家契約で賃貸契約を結ぶことも多くなっています。
数年の期間を定めてそこまでの居住は出来ますが、期間を過ぎた時に更新できるかどうかはわかりません。（更新が保証されるプランも一部あるようです）契約内容をよく理解したうえで検討しましょう。
リースバックやリバースモーゲージの契約後に、相続人とトラブルになることはありませんか？
リースバックやリバースモゲージの契約を結んだことを、相続人が知らない、もしくはよく理解していない場合にトラブルにつながるケースも今後懸念されます。
とくに、リバースモゲージの場合、亡くなった後に借り入れ限度額を超えてしまった場合は、返済の義務が発生することもあります。
相続人がいる場合は、必ずお話をするようにしましょう。契約を検討する際に同席されることをお勧めします。
リースバックとリバースモーゲージについてビックハートの見解
「住み慣れた自宅にそのまま住み続けたい。」
そういったご要望が非常に多い中、こういう商品が魅力的に語られることが多くなっています。
しかし、良いところばかりでなくリスク要素が少なくないことをしっかり熟知してからご検討されることをお勧めします。
大手の銀行や業者がやっているからというだけで安易に選択することがないようにお気をつけ頂きたいと思います。
アドバイザー
若松貴男
株式会社ビックハート代表
株式会社ビックハートは、栄区で介護施設4拠点、整骨院、不動産会社を運営。介護福祉・身体の状態・不動産という3つの視点から高齢者の生活をサポートしています。
ビックハートとは？
保有資格一覧：宅地建物取引士/柔道整復師/介護支援専門員（ケアマネージャー）/福祉住環境コーディネーター２級/高齢者住み替え支援相談員
許認可：神奈川県知事（1）第30995号